上海市外国投资促进中心
当前位置:首页 >资讯中心  > 资讯速递

2018年第二季度全球房地产投资趋势一览


日期: 2018/9/6 10:22:41

高力国际估价与咨询服务部放眼全球,在最新发布的《全球资本化率报告》中对2018年第二季度全球各主要房地产市场的资本化率情况进行了总结。大部分写字楼和零售物业市场的资本化率保持稳定,而工业物业市场表现抢眼,有4个核心城市或地区见证了工业物业市场资本化率的进一步收缩。


2018年第二季度,亚太核心地区办公物业资本价值稳中有升。

在上海,稳定增长的服务业支撑着对办公空间的租赁需求,因此写字楼物业仍最受投资者青睐,投资需求依旧强劲。本季度,上海写字楼市场共有4项大宗交易达成,从成交资金来源分析,本土机构投资者和境外资本均对上海的优质写字楼物业表示了强烈兴趣。其中位于静安的隆宇国际商务广场以超过55,000元每平方米的单价被收购,资本化率略高于4.0%。


同期,香港兴旺的租赁市场有效刺激着市场的投资情绪,写字楼大宗交易量达到了近10年来的第二高纪录,环比增长近20%。数宗整栋成交引人瞩目,如太古集团成功出售旗下2栋甲级写字楼,总建筑面积约合72,000平方米。散售市场投资热度不减,CBD甲级写字楼的散售成交价被不断刷新。


本季度,在本报告统计范围内的15个城市/地区中只有新加坡的写字楼物业资本化率的呈下降趋势。据统计,2018年第二季度写字楼大宗成交额达到近28亿美元,较第一季度增长8.7%。值得注意的是,自7月6日起新加坡提高了住宅印花税,同时贷款限额也被收紧。受此影响,投资需求或从住宅市场流向商业物业市场,如写字楼物业市场。


2018年4月,上海制定了《全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划(2018-2020年)》,提出把上海“建成具有全球影响力的国际消费城市”这一目标,将进一步促进上海零售物业市场发展。受益于政策利好、销售复苏反弹及零售环境优化,本季度上海零售物业投资市场浪潮涌动,共录得5宗整售交易。主要交易包括NOVA、融创、美罗、华凌以超过68,000元每平方米的单价收购了位于淮海中路的上海广场。


受益于来自住宅投资市场的外溢需求,新加坡的零售物业大宗交易成交量可观。本季度,零售物业资本化率略微下降0.1%左右,且在未来3年内保有下行空间。租户组合多样、地理位置优越的优质零售物业具有较大投资潜力。


2018年第二季度,访日游客为东京零售业销售额增长贡献颇多,零售物业市场继续回暖。鉴于核心位置的优质新增供应十分有限,东京零售物业市场空置率极低,且租金维持稳定,因此被以J-REITs为代表的投资者视为理想的投资标的。本季度,位于目黑区的碑文谷购物中心以近60,000元每平方米的单价被售出,资本化率略高于4.0%。


2018年第二季度,工业物业投资市场表现亮眼,新加坡、悉尼、伦敦、洛杉矶的资本化率均下降了0.25%左右,其他城市/地区无太大波动。

总体来说,上海优质物流仓储市场仍处于供不应求的状态,本季度投资市场也保持活跃,具有稳定收益能力的优质仓储物流物业继续受到投资者关注。下半年即将进入市场的新增供应相对有限,且有强劲的需求支撑,虽然空置率可能会有一定波动,租金应该会保持稳定增长。


本季度新加坡工业物业成交量创新高,环比增加近190%,同比增加则高达近300%,REITs和机构投资者都对工业物业拥有强烈投资兴趣。


在悉尼,可供出售的工业物业紧缺,且工业用地供应受限,导致未来供应不足,落后于市场需求。稀少的供应驱使悉尼工业物业的资产价值走高,成交量减少,资本化率低至5.25%-6.25%左右。


第二季度,伦敦工业物业租金增长稳健,资本化率延续了上季度的下行趋势。新加坡Ascendas REIT购入了遍布英国的12处工业物业,成为本季最大成交。


洛杉矶在这一季度达到了史上最高的净吸纳量,约有920,000平方米的新增供应一经建成便基本被租满,带动空置率下浮、租金上涨。作为美国主要的制造业和进出口中心之一,洛杉矶的优质工业物业需求活跃,预计将继续作用于租赁市场和投资市场。


来源:高力国际